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【売却】媒介契約って何？契約の内容は？３種類あるって聞くけど、何が違うの？
不動産の売却をする際、皆さんはどのように買主を探そうと考えるでしょうか？
不動産会社に依頼して、買主を探してもらう方法を採る方が多いのではないかと思います。
この「自分の売却不動産の買主を探してもらう契約」のことを「媒介契約」と言います。
「媒介」と似た言葉に「仲介」がありますが、どちらも同じような意味で使われています。
今回はこの「媒介契約」についてお伝えできればと思います。
媒介契約書には何が書いてある？
媒介契約書には
・売却する物件（所在地、土地なのか建物なのか、広さ、登記簿上の所有者など）
・売却活動はどのように行うのか
・売買が成約した際の報酬金額はどうするのか
などが明示されています。
媒介契約を結ぶ際には、上記の点についてご自身の希望をきちんと伝え、納得できる形で契約するようにしましょう。
媒介契約３種類
媒介契約について調べたことのある方は、契約形態が３種類ある、ということはご存じかと思います。
＊一般媒介契約
＊専任媒介契約
＊専属専任媒介契約 の３つです。
３種類の媒介契約の違いは、次の５つで比較できます。
①契約できる不動産会社の数
②買主を自分で見つけることが可能か
③契約期間
④不動産会社から売主への販売活動の報告義務
⑤指定流通機関（REINS：レインズ）への登録義務
⑤の指定流通機関（レインズ）については、初見の方もいらっしゃるかと思いますので、後ほどご説明させていただきます。
一般媒介契約について
まずは、一般媒介契約の①～④の項目についてお伝えしたいと思います。
一般媒介契約では
①何社でも契約OK
②買主を自分で見つけてもOK
③一般的には３か月とされるが、特に規定なし
④売主への報告義務なし
となります。
条件が少なく、大変自由度の高い契約です。
何社でも契約ができるため、不動産会社選びの失敗に対するリスクは少なくて済みます。
その反面、どこの不動産会社とどのような条件で契約したかを売主様ご自身で管理しないといけないこと、
不動産会社からの販売活動の報告義務がないため、どのような販売活動を行っているのか、問い合わせはきているのかなど
現状の把握をするためには各不動産会社へ問い合わせないといけないため手間がかかること、
さらに、現状を把握するまでに手間がかかるため、販売戦略を練るのも大変ということ、
が考えられます。
一般媒介契約には、契約期間の定めがないため、契約期間内でも他の媒介契約に切り替えられます。
販売活動が思うように進まない、と感じたら媒介契約の切替も検討してみてください。
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。
明示型は、複数の不動産会社と契約していること、契約している不動産会社名を明らかにする必要があります。
非明示型の場合は、上記については明らかにする必要はありません。
売主様はどちらか一方を選択して契約を交わすこととなります。
専任媒介契約について
次に、専任媒介契約の①～④の項目について、お伝えします。
専任媒介契約では
①契約できる不動産会社は１社のみ
②買主を自分で見つけてもOK
③契約期間は最長３か月
④売主への報告義務あり ２週間（14日）に１度
となります。
契約を結べる不動産会社が１社のみですので、慎重に選ぶ必要があります。
販売活動の窓口を１社に絞り、２週間に１度の報告が受けられるため、状況の把握については一般媒介契約と比べると、かなり楽になると思われます。
その分、販売戦略も練りやすくなるのではないでしょうか。
また、売主様が自ら買主を見つけることもOKなので、ご自身のペースに合わせて販売活動ができるでしょう。
専属専任媒介契約について
最後に、専属専任媒介契約の①～④について、お伝えしたいと思います。
専属専任媒介契約は
①契約できる不動産会社は１社のみ
②買主を自分で探すのはNG
③契約期間は最長３か月
④売主への報告義務あり １週間（７日）に１度
となり、３つの契約形態の中で、最も制約が多い契約となります。
専任媒介同様、契約できるのが１社のみとなりますので、慎重に選ばなければいけません。
また、３つの契約形態の中で唯一、売主様が自ら買主を探すことがNGとなります。
実際には、買主を探してはいけないというよりも
売主様自ら買主を見つけても、必ず契約した不動産会社を通して売買契約を締結しなければならない、ということになります。
そのため、不動産会社にとっては仲介手数料の確保ができます。
もし媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約が成立したとしても、違約金として仲介手数料と同額を支払わなければならなくなりますので
注意が必要です。
売主様への活動報告の頻度が最も高く、現状把握も容易なため、不動産会社へ販売活動をお任せしたい場合におすすめの契約形態です。
指定流通機関（=REINS：レインズ）とは
さて、ここまで３つの媒介契約の①～④の項目についてお伝えして参りましたが
⑤指定流通機関（REINS：レインズ）への登録義務
についても、しっかりお伝えしなければならない項目となります。
まず、レインズとは何なのか、についてお伝えしようと思います。
指定流通機関（Real Estate Information Network System=REINS：レインズ）とは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報ネットワークシステムのことです。
登録した不動産会社しか見ることのできないポータルサイト、と考えていただければイメージしやすいかと思います。
全国の不動産会社が持っている不動産売買に関する情報をまとめて、共有できるようにするために作られました。
そのため、一般の方は閲覧できません。あくまでも、登録した不動産会社のみが利用するサイト、となります。
ここにはどのような情報が載っているのかといいますと
・現在市場に出ている売買物件
・過去に成約した物件の価格、用途地域、所在地、広さ、など販売活動に必要な情報が載っています。
媒介契約の種類によって、不動産会社がレインズへの売却物件情報登録の義務に違いがあります。
一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はありません。しかし、売主様が登録を希望される場合は、きちんと不動産会社へその旨を伝えましょう。
専任媒介契約の場合、不動産会社は媒介契約を締結した日から７日以内に、当該売却物件をレインズに登録する義務があります。
専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結日から５日以内に、登録しなければなりません。
これは、不動産会社の義務であり、上記期限内に登録しなければ契約違反となります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結したら、必ず「登録証明書」をもらうようにしましょう。
レインズに登録することで、たくさんの不動産会社が物件を紹介できる状態にできます。
ざは不動産との媒介契約について
最後に、当社ざは不動産での媒介契約締結について、１つお知らせさせてください！
当社では、専任媒介契約を締結いただいた売主様へは仲介手数料半額で、販売活動を承っております！
さらに、専属専任媒介契約を締結いただいた売主様は仲介手数料０円！！です！
不動産売却をご検討の方は、ぜひ一度当社へもご相談いただけたらと思います。
今回は、不動産売却における媒介契約の種類とその内容について、お伝えいたしました。
この記事が、売却をご検討のお客様のお役に立てられたら、嬉しいです。
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皆さまの不動産取引が、気持ちの良い形で成立しますように＊゜